Diferentes visões de uma São Francisco mais acessível estão em exibição pública na Prefeitura esta semana.
O evento principal é a audiência da Comissão de Planejamento de quinta-feira, onde dois projetos de lei para aumentar a densidade habitacional de Sup. Rafael Mandelman, proposto no início deste ano, está em votação. Mandelman, que representa Castro, Noe Valley e outros bairros centrais, tem uma abordagem que combina uma cenoura com um pau. A cenoura: flexibilize as regras de zoneamento para permitir aumentos modestos de densidade em grandes áreas da cidade que tem sistema para loteadora. A vara: punir aqueles que constroem grandes casas unifamiliares.
Mas os planejadores da cidade dizem que as ideias de Mandelman, que são divididas em projetos de lei separados, devem servir apenas como um ponto de partida; eles escrevem em um novo relatório que, na verdade, a cenoura de Mandelman não é grande o suficiente. Uma de suas grandes ideias: mudar as regras para que todos os controle de lotes zoneados para apenas uma casa pudessem acomodar duas. (Os comissários de planejamento também discutirão o relatório na quinta-feira.)
Os planejadores dizem que essa visão mais ampla é possível devido às novas leis estaduais de habitação. Mas seu relatório não visa apenas uma cidade mais densa. Também relembra a história da cidade (incluindo ações de departamentos de planejamento anteriores) que prejudicaram as comunidades de cor e pessoas de baixa renda. O novo relatório traz recomendações para conceder aos residentes novas oportunidades de ficar, comprar propriedades e acumular riqueza que foi sistematicamente negada às gerações anteriores.
São Francisco passou décadas resistindo a novas casas, deixando um legado de desigualdade, com quase 125.000 habitantes de São Francisco gastando uma quantia onerosa de renda, mais de 30%, em habitação, de acordo com o relatório de planejamento. Aqueles que não podem pagar por uma moradia saem ou são espremidos nas ruas, com a população de sem-teto da cidade cruzando o limite de 8.000 pessoas há quase três anos. (Não houve uma contagem desde então.)
Todos esses fardos recaem desproporcionalmente sobre as pessoas de cor.
É hora de mais moradias
A abordagem da cenoura e do bastão de Mandelman e o relatório de planejamento não são as únicas ideias em jogo. No início desta semana, outro supervisor apresentou uma alternativa.
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E aí. Gordon Mar representa o distrito de Sunset, que é principalmente dividido em zonas para residências unifamiliares. A proposta de Mar acrescentaria restrições de preço e requisitos de tamanho mínimo para novas moradias em distritos como o dele.
É essencialmente uma troca: se SF permite que você construa mais unidades além do que é permitido atualmente, eles devem ter pelo menos dois quartos, e o aluguel ou preço de venda deve ser limitado pelo que é acessível para famílias que ganham a renda média local, que em SF é $ 133.000 para uma família de quatro pessoas.
Com base nos cálculos deste ano, o aluguel permitido para um apartamento de dois quartos seria de $ 2.700.
Apresentando sua proposta na terça-feira, Mar disse que ela incentivaria a densidade em distritos como o dele, que não construíram moradias suficientes, mas que não dependeria do “mercado não regulamentado movido pelo lucro”. (O supervisor também elaborou uma resolução que ecoa as metas do Departamento de Planejamento de aumentar a posse e expansão de moradias para comunidades carentes.)
Reter esse debate é outra questão. Quase qualquer edifício ou projeto pode ser apelado até o Conselho de Supervisores, que pode desconsiderar a aprovação ou recomendação do Departamento de Planejamento. É assim que Mar e Mandelman, junto com outros seis supervisores, foram recentemente capazes de rejeitar cerca de 500 casas que teriam substituído um estacionamento no centro da cidade.
Nem as propostas de Mar nem de Mandelman encurtariam o processo de aprovação local, mesmo para pequenos projetos, como um proprietário adicionando uma segunda unidade em sua propriedade. “Queremos fazer o upzoning de maneira que possamos aplicar processos e regras locais”, diz Jacob Bintliff, assessor de Mandelman. “O supervisor não acredita que construir mais moradias seja mutuamente exclusivo” de manter os processos em vigor para atrasar ou bloqueá-la, acrescenta Bintliff. “O zoneamento é o que mais atrapalha a moradia, não o processo.”
Dito isso, a capacidade de impedir o desenvolvimento, mesmo quando obedece às diretrizes locais, é o motivo pelo qual o governo do estado se envolveu.
Uma onda do Capitol
Dois meses atrás, o SB 9 e o SB 10 da Califórnia foram aprovados, parte de uma onda de regras muito atrasada que surgiu à medida que a Califórnia se afundava em sua crise imobiliária. A falta de opções disponíveis atingiu até Fresno, a cerca de 180 milhas da Bay Area.
(Essa onda, deve-se notar, tem origens de São Francisco. É baseada em grande parte no trabalho do ex-supervisor da cidade e atual representante no Senado estadual, Scott Wiener.)
Em pequenas explosões, SF viu mais construção no lado leste, mas o atraso na produção ao longo das décadas impulsionou os preços dos aluguéis e das casas em toda a cidade a níveis espantosos.
Você provavelmente sabe disso porque vive lá: quase dois terços de todos os apartamentos na cidade são alugados por mais de US $ 3.000 por mês. Para os preços das casas, todos os gráficos parecem tacos de hóquei, sempre para cima e para a direita. O mercado está distorcido pela escassez, portanto, embora SF tenha taxas de despejo relativamente baixas, os conflitos entre locador e inquilino inevitáveis - seja um proprietário querendo se mudar ou a remoção de uma propriedade do estoque de aluguel por meio da Lei Ellis do estado – tornam-se batalhas de alto perfil .
Para parar de cobrar preços de residentes de longa data e ter espaço para recém-chegados de todos os matizes, e para atender às novas metas do estado que exigem mais de 82.000 novas casas nesta década, São Francisco deve fazer muito melhor do que alguns milhares de novas casas por ano. Esse tem sido um refrão consistente no Departamento de Planejamento. Em 2020, eles estimaram que, para ser acessível novamente, SF teve que construir 150.000 novas casas nos próximos 30 anos.
Construindo uma participação mais justa
No novo relatório de planejamento, o zoneamento de distritos baixos está no topo de suas recomendações. Especificamente, todos os lotes restritos a residências unifamiliares, cerca de 75.000 em toda a cidade, devem ser zoneados para permitir duas unidades, também conhecidas como duplex, o que elevaria o total para mais de 100.000 lotes.
O upzoning pode aumentar a vitalidade dos corredores comerciais, que são salpicados de vitrines vazias: “Um aumento de pessoas que moram nas proximidades poderia sustentar bens e serviços da vizinhança que atualmente enfrentam dificuldades”, afirma o relatório.
O relatório enfatiza que o rezoneamento é apenas uma peça do quebra-cabeça. De acordo com o SB 9, a cidade terá que tomar decisões sobre projetos com base em “padrões fixos ou medidas objetivas” e que tais aprovações “ministeriais” estão isentas de revisões extras, como aquelas acionadas pela legislação ambiental da Califórnia. Essa é uma grande diferença em relação às notas lançadas por Mandelman e março.
“Haverá uma conversa sobre as interações do SB 9 – e sobre a implementação do SB 9 em geral – conforme a legislação avança em seu processo”, Daisy Quan, uma ajuda ao Sup. Mar, escreveu para o Frisc.
Permitir que as pessoas construam não é o mesmo que fazer valer a pena. Uma análise inicial do SB 9 estimou que ele tornaria apenas mais 8.500 unidades financeiramente viáveis em SF. Em seu relatório, os planejadores afirmam que a cidade deve oferecer empréstimos e assistência técnica aos proprietários que desejam adicionar unidades.
Isso é ainda mais importante em comunidades para as quais o planejamento urbano criou pesadelos, não sonhos. O zoneamento historicamente excludente de SF, enraizado no racismo, manteve muitos bairros fora do alcance de não-brancos – ou, quando os não-brancos podiam comprar, manteve-os fora de qualquer maneira. Além disso, os pais da cidade do passado estavam muito dispostos a arrasar os bairros negros e abrir estradas em seus corações.
Os planejadores de hoje têm várias recomendações para restaurar parte desse patrimônio para residentes de baixa renda e pessoas de cor. Primeiro, eles apóiam a ideia de Mandelman de cobrar taxas mais altas em grandes residências unifamiliares. O dinheiro arrecadado iria para assistência no pagamento de entrada ou empréstimos para construção para outros residentes. O programa de entrada também precisa ajudar mais famílias, com uma meta de pelo menos US $ 500.000 em assistência por propriedade.
A equipe de planejamento também diz que exigir um tamanho mínimo nas novas unidades, como propõe o decreto de Mar, vai contra um mercado habitacional mais equitativo: “Pequenas unidades podem ajudar os jovens a começar a estabelecer crédito ou aumentar a riqueza e ajudar os idosos a reduzir e permanecer dentro seus bairros. Além disso, unidades pequenas são menos comuns em bairros unifamiliares e tendem a ser mais acessíveis por design. ”
O funcionário de Mandelman, Bintliff, espera que a Comissão de Planejamento aprove os projetos de seu chefe amanhã na quinta-feira, e a próxima parada após algumas modificações será o comitê de uso da terra do Conselho de Supervisores – provavelmente no início do próximo ano.
Nos últimos anos, os eleitores de São Francisco destinaram centenas e centenas de milhões de dólares para criar moradias populares e de baixa renda. Portanto, não há dúvida se nossa cidade quer mais. A próxima fase da discussão é onde construir não apenas aquela habitação a preços acessíveis, mas também mais habitações a preços de mercado. A audiência de quinta-feira ajudará a definir o tom para a próxima fase.